作价14亿元！宝能深圳160套房产遭中信信托挂牌处置，是救命稻草还是冰山一角？

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上述债权的底层资产均位于南山区核心地段，在深圳房地产市场中的成交活跃度也较高。

乐有家数据显示，宝能城花园（东区）目前有57套房源在售，小区挂牌均价为10.58万元/平方米，不同户型和楼层价格差异明显。例如，75.5平方米左右的三房总价多在560万—650万元，92平方米左右的四房总价多集中在800万—898万元，而135平方米的大户型总价普遍在1200万元以上。该项目一套135平方米的5室2厅2卫房源，业主挂牌价为1338万元，折合单价约9.91万元/平方米。

值得一提的是，宝能城花园所在的南山西丽片区，并非真正意义上的典型豪宅片区，而宝能城花园作为西丽豪宅的标杆，成为该片区内突破西丽房价天花板的楼盘之一，在2021年楼市高峰期，成交价高达15万元/平方米。

每经记者注意到，此次中信信托处置的宝能系资产，在竞价规则上，采用的是“不预设转让底价但设置保留底价”的模式，打破了传统不良资产处置的定价惯例。

“过往比较传统的法拍方式是起拍价即保留价，起拍价差不多是参考价的70%。而不预设底价意味着潜在投资者无需面对固定的门槛价格，保留底价估计主要是为了防止资产被贱卖。”11月15日上午，一位法拍市场的从业者向每经记者表示。

眺远咨询董事长兼CEO高承远则表示，固定底价时代，市场习惯以“评估值×折扣”锚定心理价位，容易形成单边预期，但去掉预设底价后，第一轮出价就失去参照系，倒逼竞买人自己跑尽调、搭模型等。

在高承远看来，拍卖模式的转变对信托公司的资产叙事能力、竞价运营能力、舆情管理能力都是升维考验。“需要公司对资产较为熟悉，‘尽调包’要足够厚，否则市场用脚投票，一次冷场就把品牌折价。”高承远分析称。

宝能债务困局进入“深水区”

对宝能系来说，14.08亿元的不良资产处置只能算得上债务困局的“冰山一角”。

据天眼查信息，截至今年11月，宝能投资集团整体被执行金额已超500亿元。2025年开年前两个月，姚振华就因多起案件被多地法院强制执行，新增执行金额合计超47亿元，债务压力持续升级。

进入到2025年，宝能系已有多宗股权、资产被处置。

每经记者梳理发现，2025年2月，宝能系持有的新疆前海联合基金30%股权经历五轮流拍后，以3766万元成交，较首次拍卖价格下降44%。

值得关注的是，该基金管理规模已从2020年高峰时的496.27亿元缩水至2024年末的97.51亿元。此次交易后，上海证券取代钜盛华成为前海联合基金第一大股东，宝能系终结了对这家公募基金公司的控制。

今年6月，观致汽车常熟生产基地以16亿元底价上架法拍平台，但最终因无人竞拍而流拍。该基地建筑面积约19万平方米，是宝能当年投入几十亿元打造的整车生产据点。

而此次被中信信托处置的宝能城花园房产，作为深圳南山区的优质项目，曾被视为宝能系的核心资产之一。另据京东法拍数据，宝能城花园（东区）四期工程也有12套房源被法拍，开拍日期为12月8日，申请执行人为中信银行国际（中国）有限公司。

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回顾宝能系的发展历程，2015年因举牌万科引发资本市场震动，随后大规模扩张导致债务高企。

近年来，在房地产行业调整及融资环境收紧的背景下，宝能系流动性危机逐渐显现，资产处置成为缓解债务压力的主要手段。但从目前情况来看，已处置资产的规模相较于巨额债务仍显得杯水车薪。

中国城市发展研究院投资部副主任袁帅分析认为，宝能系此次14.08亿元债权的处置结果，将对其后续债务重组进程产生重要影响。若债权能顺利转让，或将为其他债权人提供处置参考；若处置遇阻，则可能进一步加剧市场对宝能系偿债能力的担忧。

高承远提到，信托端一旦拍出，相当于给宝能整个资产池钉下一颗“价格钉子”：一是锚定系数，其他金融机构再谈债务展期，就会拿这次成交价做折扣基准，整体削债空间被锁定；二是示范系数，若中信信托通过“竞价+保留价”实现高回收，后面排队的大债权人将拒绝“债转股”式长周期方案，要求复制现金回收路径，迫使宝能从“时间换空间”转为“资产换现金”。

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